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Unser Ratgeber

Erstwohnung: Darunter versteht man die Wohnung, in der gewählten Wohnsitzgemeinde, welche erstrangig zum Wohnen verwendet wird. Beim Erwerb der Erstwohnung kommen verschiedene Steuerbegünstigungen zur Anwendung.

Zweitwohnung: Als Zweitwohnung gelten alle Ferienwohnungen aber auch jene Wohnungen, welche von einemKäufer erworben werden, welcher bereits eine Wohnung besitzt

Beim Ankauf einer Wohnung sind vom Käufer folgende Steuern zu bezahlen:

Beim Erwerb der Erstwohnung

Von Baufirma: 4 % Mehrwertsteuer + 600 Euro
Von einer Privatperson: 2 % Registergebühr + 100 Euro

Beim Erwerb von anderen Wohnungen

Von Baufirma : 10% Mehrwertsteuer + 600 Euro
Von einer Privatperson: 9 % Registergebühr + 100 Euro

Die Registergebühr wird über den Katasterwert der Wohnung und der Garage ermittelt.

Ist eine Anzahlung gemäß Art. 138 des italienischen Zivilrechts. Wenn eine Anzahlung als „caparra confirmatoria“ ausgewiesen ist, sind damit Rechtsansprüche bei beiden Parteien verbunden. Die erfüllende Partei hat die Möglichkeit:
Die Durchführung des Vertrages zu fordern oder vom Vertrag zurückzutreten, das erhaltene Angeld einzubehalten (wenn der Käufer nichterfüllend ist) oder das doppelte des geleisteten Angeldes zurückzufordern (wenn der Verkäufer nichterfüllend ist).

Die “imposta municipale unica” – kurz IMU, zu Deutsch GIS, ersetzt seit 2012 die kommunale Immobiliensteuer ICI. Die Gemeindesteuer auf Immobilien wird von Eigentümern oder vom Inhaber von Realrechten auf Immobilien für den Besitz von Gebäuden, Bauland und landwirtschaftlichen Grundstücken geschuldet. Sie wird an die Gemeinde gezahlt, in der sich die Immobilie befindet. Grundlage für deren Errechnung ist der Katasterwert. Die IMU ist Teil des Dekrets “Salva Italia” der Regierung Monti. Ab 2015 werden auch gleich die Abgaben für die Müllabfuhr mit eingezogen, sowie die Einkommenssteuer, daher das Wort “unica” im Namen. Der Koeffizient, mit der die
Steuer berechnet wird, kann von den Gemeinden selbst bestimmt werde, auch Freibeträge bei Erstwohnungen können von der Gemeinde erlassen werden, diese fallen bei einer Zweitwohnung weg, die Steuer ist dann beträchtlich höher.

In der Regel handelt es sich um landwirtschaftliche Grundstücke mit den dazugehörigen landwirtschaftlichen Gebäuden. Rechtlich ausschlaggebend ist die Eintragung in der Abteilung I des Grundbuches. Das Höfegesetz bildet den rechtlichen Rahmen für die Aufrechterhaltung des geschlossenen Hofes als landwirtschaftliche Wohn- und Wirtschaftseinheit und sichert so den Fortbestand des
bäuerlichen Familienbetriebes. Ein „geschlossener Hof“ kann nur als Einheit veräußert werden. Abtrennung oder gar die Auflösung dieser Einheiten kann von der örtlichen Höfekommission, bei Rekurs, von der Landeshöfekommission. Laut Landwirtschaftszählung vom Jahr 2010 gibt es in Südtirol ca. 20.200 landwirtschaftliche Betriebe, davon sind ungefähr 13.300 geschlossene Höfe.

Die Grunddienstbarkeit ist die Belastung eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks. Die Grunddienstbarkeit muss immer im Grundbuch eingetragen werden und ist auf unbegrenzte Zeit gültig, falls nicht im Vorfeld eine zeitliche Begrenzung eingetragen worden ist. Eine Löschung ist nur dann möglich, wenn diese die Zustimmung von dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks erhält. Dadurch erlischt die Grunddienstbarkeit auch nicht, wenn ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Grunddienstbarkeiten sind zum Beispiel die Nutzung von Zufahrten und/oder Wegen, Nutzung eines Wasseranschlusses, Verlegen von Wasser- oder Stromleitungen die sogenannten Grenzbebauung eines Nachbargrundstücks, u.a.

Beim Grundbuch handelt es sich um ein amtlich, öffentliches Verzeichnisse von Immobilien, in denen die Eigentumsverhältnisse durch die Eintragung der entsprechenden Verträge (Kauf/Verkauf, Schenkung, Tausch, etc.) sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten (Dienstbarkeiten, Hypotheken, Sicherstellungen, Pfändungen, usw.) erfasst werden. In dieses Register kann jeder frei Einsicht nehmen. Ein Grundbuch gibt es nur in Südtirol – d.h in der autonomen Provinz Bozen und in der Provinz Trient, sowie in den alt-österreichischen Provinzen wie Triest und Görz-Gorizia und in einigen Gemeinden im Belluno, im Recht von Italien nicht.
N.BDas Grundbuch verfolgt hauptsächlich die Eigentümer und aktive und passive Rechte, sowie Belastungen, das Kataster die Ausmaße und Flächenveränderungen der Liegenschaften.

Der Kataster ist ein von der Behörde geführtes Register, in dem sämtliche Immobilien Italiens erfasst sind, geordnet nach Gemeinden, mit den entsprechenden Mappenblättern, Grundstücksnummern und Baueinheiten, sowie den anderen Angaben, welche für die Berechnung des Einheitswerts (Katasterwert) notwendig sind. Der Einheitswert dient als Basis für die Berechnung der Steuern. Dieses Register hat eine rein steuerliche Funktion und hat keine Beweiskraft über die Eigentumsverhältnisse, auch wenn die Namen der Eigentümer darin vermerkt sind.

Dabei handelt es sich um den steuerlichen Wert einer Liegenschaft, welcher zur Berechnung von Steuern und Abgaben herangezogen wird.

Anhand der Qualifikation kann bestimmt werden, in welche Kategorie eine Immobilie fällt. Immobilien für Wohnzwecke oder für gewerbliche Nutzung usw. sind zum Beispiel in ganz Italien gültige Kategoriebezeichnungen.

Innerhalb dieser Kategorien existieren verschiedene Klassen, d. h. innerhalb einer Kategorie werden weitere Unterscheidungen vorgenommen, gemäß den jeweils möglichen Erträgen.

Derzeit existieren die folgenden sieben Gruppen:

Gruppe A – Wohnimmobilien und Büroräume (Abitazioni e uffici)
Gruppe B – Immobilien für Dienstleistungszwecke (Immobili destinati a servizi)
Gruppe C – Gewerbeimmobilien (Immobili commerciali)
Gruppe D – Immobilien für besondere Zwecke (Immobili a destinazione speciale)
Gruppe E – Immobilien für private Zwecke (Immobili a destinazione particolare)
Gruppe F – Städtische Immobilieneinheiten (Entità urbane)
Gruppe T – Grundstücke (Terreni)

Innerhalb dieser Gruppen bestehen verschiedenen Klassen, wie zum Beispiel im Falle von Wohnimmobilien:

A/1 – Herrschaftliche Wohnungen (Abitazioni di tipo signorile)
A/2 – Bürgerliche Wohnungen (Abitazioni di tipo civile)
A/3 – Ökonomische Wohnungen (Abitazioni di tipo economico)
A/4 – Volkswohnungen (Abitazioni di tipo popolare)
A/5 – Einfache Volkswohnungen (Abitazioni di tipo ultrapopolare)
A/6 – Bäuerliche Wohnungen (Abitazioni di tipo rurale)
A/7 – Villenwohnungen (Abitazioni in villini)
A/8 – Landhäuser (Abitazioni in ville)
A/9 – Schlösser und Paläste (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici)
A/10 – Büros (Uffici e studi privati)
A/11 – Lokaltypische Häuser (Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi)

Ist der Vertrag, der dem Vorvertrag folgt und mit welchem der versprechende Verkäufer das Eigentum der Liegenschaft an den versprechenden Käufer überträgt, in Erfüllung der gegenseitigen Verpflichtungen aus dem Vorvertrag. DerKaufvertrag wird grundsätzlich vor dem Notar abgeschlossenen und von diesem beglaubigt.

Ein Vorvertrag ist jene schriftliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, mit welcher sich die Vertragsparteien zu einem Kaufgeschäft verpflichten den Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen und dessen grundsätzliche Fristen und Abmachungen vereinbaren.

Das KlimaHaus-Zertifikat garantiert dem Kunden, dass das Gebäude einer bestimmten Wärmeschutzklasse entspricht. Ein KlimaHaus der Kategorie „B“ zum Beispiel verbraucht pro m² und Jahr weniger als 50 kWh Heizenergie; ein KlimaHaus „A“ hingegen weniger als 30 kWh, immer bezogen auf den Standort Bozen. Wenn man bedenkt, dass in Italien der durchschnittliche Verbrauch derzeit bei ca. 20 Litern Heizöl pro Quadratmeter beheizter Fläche und Jahr liegt, wird man sich der Tragweite eines KlimaHauses bewusst. KLIMHAUSAGENTUR SÜDTIROL. In der Provinz Südtirol dürfen nur mehr Häuser mit KlimaHausstandart „A“ errichtet werden. Bei einer Ausführung dem KlimaHaus-Standart „A nature“ erhält man momentan einen Kubaturbonus in der Höhe von 10%.

Der Begriff „Konventionierung“ bedeutet, dass die Wohnung nur von provinzansässige (mindestens 5 Jahre) oder dort Arbeitenden besetzt werden kann. Der Erwerb einer solchen Immobilie ist steht jedem frei, laut Artikel 79 des Landesraumordnungsgesetz von 1997, muss aber als Eigenbedarf besetzt werden oder muss zu einem berechneten „Landesmietzinspreis“ als Erstwohnung an jemand der die oben genannten Kriterien erfüllt.

Als urbanistische Kubatur wird das Gebäudevolumen außer Boden bezeichnet. Das zu verbaubare Bauvolumen auf einer Grundstücksfläche errechnet man mit dem Bauindex, welcher lt. geltenden Bauleitplan für die betreffende Bauzone vorgesehen ist, bzw. aus den Durchführungsbestimmungen für die betreffende Zone.

Makler ist, wer professionell zwei oder mehrere Parteien, lt. den Artikel 1754 zu einem Geschäftsabschluss zusammen bringt. und Art. 1755 des ZGB. Art. 1755 bestimmt, dass der Makler Anspruch auf die Provision von jeder Partei hat, wenn das Geschäft durch sein Zutun zustande gekommen ist. Artikel 6 Gesetz 39/1989 bestimmt diesbezüglich, dass die Provision nur den im Verzeichnis der Makler eingetragenen Makler zusteht. Voraussetzung um im Verzeichnis der Makler bei der zuständigen Handelskammer eingetragen zu sein, ist die Matura, des Besuches eines intensiven Vorbereitungskurs und einer strengen schriftlichen und mündlichen Kommission die Von der Handelskammer ernannt wird.

Diese wird auch als reine Wohnfläche bezeichnet und ist die begehbare Fläche eines Hauses oder Wohnung.von der Eingangstür weg, ohne Mauern, Balkone und Terrassen

Der Notar ist Freiberufler und gleichzeitig Amtsperson – von staatlicher Seite beauftragt, die Sicherheit der Rechtsverhältnisse zwischen Privaten (als Garant der Rechtmäßigkeit und Stabilität des Aktes) zu garantieren, sowie des Rechtssystems im Allgemeinen im Interesse des Gemeinwohls (als Garant für die Zuverlässigkeit der Angaben in öffentlichen Registern, z.B. Grundbuch, Handelsregister usw.).

Die Provision, bzw. Courtage, ist das Entgelt des Immobilienmaklers für seine Vermittlungstätigkeit. Sie ist bei Abschluss des Kaufvorvertrages, welcher durch die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist, geschuldet. Die Vereinbarung über die Höhe ist frei. Unsere Provision beträgt 2% + MwSt. des Geschäftswerts. Bei einem Geschäftswert unter 100.000 Euro berechnen wir einen Provision von 3% + MwSt. Bei Vermietungen sind es 1-3 Monatsmieten.
Steuer-Tipp: Bei einer Immobilie, die als Erstwohnsitz angemeldet wird, besteht die Möglichkeit, 19% der erklärten Maklerprovision (max. 1.000 €) von der Steuer abzusetzen.

 

Der Käufer übernimmt alle Ankaufsspesen, die Spesen des Notars, die Registerspesen, Grundbuch- und Katastereintragung.

Der private Verkäufer einer Wohnung oder eines Hauses hat meist allein die Vermittlungsprovision zu tragen. Beim Verkauf eines Grundstückes, einer gewerblichen Immobilie, eines Betriebes etc., hat ein Verkäuferdirekte Steuern zu bezahlen, die von Fall zu Fall berechnet werden.

Die Verkaufsfläche einer Wohnung wird mit folgenden Kriterien berechnet und ist komplizierter als es scheint: es zählt die gesamte Wohnfläche samt allen Mauern, die Hälfte der angrenzenden Mauern, die Hälfte der Balkone und Terrasse und ein Drittel vom Keller.